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作者|陈盼盼

编辑|吴亚

3月31日，新城控股(601155.SH)披露2022年年度业绩报告。

2022年，新城控股实现营收1154.57亿元，同比下降31.37%。其中，房地产开发销售实现营收1048.83亿元，同比减少33.67%；物业出租及管理实现营收92.24亿元，较上年同比增加15.75%。

同期，新城控股实现净利润15.85亿元，同比下降88.48%；归母净利润13.94亿元，同比下降88.94%。

对于归母净利润大幅下降的原因，新城控股解释称：一是受整体市场环境及结转项目的结构变化；二是由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。

据新城控股同日发布的《2022年度计提资产减值准备的公告》，2022年公司计提资产减值准备共计63.99亿元。其中，计提坏账准备4.32亿元、计提存货跌价准备59.66亿元，减少公司2022年度归母净利润约42.37亿元。

拆解新城控股的利润表可发现，影响其利润变动的另一会计科目为：投资物业公允价值变动收益。

2022年，新城控股的投资物业公允价值变动收益达到10.85亿，同比下降了61.59%，占当年净利润的比重达68.45%。

所谓投资物业公允价值变动收益，是指持有型物业因当年价格或估值上升而产生的溢价；按照港股会计准则，这部分溢价产生利润可以计入净利润。具体到新城控股，该指标由在建及完工两种类型的投资性房地产价值变动情况构成。

年报还披露，新城控股旗下采用公允价值计量模式的投资性物业为公司位于北京、上海、天津等地的27个商铺及购物中心。

（图片来源：新城控股2022年年报）

往期年报数据显示，2018-2021年，新城控股公允价值变动收益分别为27.85亿、26.47亿、25.24亿及25.24亿，分别占当年净利润22.81%、19.86%、15.33%及20.52%。

此外，2022年新城控股财务费用为30.23亿元，同比增长177.26%，系当年的可资本化的利息支出下降，导致利息费用增加，这也影响了当年的利润表示。

新城控股披露，2022年公司实现合同销售金额1160.49亿元，同比下降50.36%；销售面积1191.52万平方米。但同期，新城控股仅新增两宗土地、新增建筑面积28.4万平，对应地价为27.7亿元。

新城控股称，公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，具体到一、二线城市的总土地储备占比达到40%。

（图片来源：新城控股2022年年报）

商业运营业务方面，2022年，新城控股完成15座吾悦广场开业；截至2022年末，其在全国140个城市、布局了194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，出租率达95.13%。

同期，新城控股实现商业运营收入100.06亿元，同比增长15.82%。新城控股在年报中透露，2023年计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

财务管理方面，截至2022年末，新城控股短期借款16.66亿，一年内到期的非流动负债296.4亿元，合计313.06亿元；同期，在手货币现金为314.6亿元。

新城控股提到，“2022年，集团获得各大银行给予的授信总额度合计为1206亿元，其中公司及子公司已使用授信为297.81亿元。”此外，受益于房企融资“三支箭”政策影响，各大银行同意向新城控股提供共计1400亿元意向性授信额度，以支持其融资需求。